분양권 직거래, 매매계약서 작성하는 법

분양권 직거래, 매매계약서 작성하는 법

얼마 전 분양권을 직거래로 매도했습니다. 올해는 부동산 정리하느라 드라마틱한 순간들이 많네요. 재작년 프리미엄까지 얹어주고 산 분양권이 있어요. 그때는 사실 뭘 사든 하늘 높은 줄 모르고 프리미엄이 붙던 때라서, 순간 판단미스로 계약하고 말았죠. 집값이 하도 오르다 보니 정말로 싸 보이는 착시현상이었던 것 같아요. 

 

수도권 대부분 지역이 규제지역으로 묶일 때, 끝까지 비규제였던 곳들, 그땐 '비규제 메리트'라는 게 있었습니다. 대부분의 지역이 거의 규제에서 벗어난 지금, 원래 비규제였던 곳들의 메릿은 가뭇없이 사라져 버렸네요. 사실 이번에 또 집을 갈아타게 돼서 분양권 그 아이는 눈물을 머금고 보내기로 맘 먹었었죠. 

 

이래저래 두들겨 맞은 것만 같은 마음을 달래며, 중개수수료라도 아껴보자고 처음으로 분양권 직거래를 하게 됐네요. 우선 매수인분과 매매계약서를 작성했습니다. 매매계약서 저도 처음인데, 지난 계약서 보면서 일일이 계산기 두드리며 연구에 연구를 거쳐 작성 성공했습니다. 오래 걸렸지만, 공유해 드리겠습니다. 

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1. 계약서 작성

매도·매수 2명이서 한 장씩 나눠 가질 수 있도록 매매계약서 2장 작성했습니다. 계약금 받고 가능하면 영수증도 챙겨드립니다. 부동산 계약은 양자 간 불요식행위기 때문에 정해진 형식에 꼭 따르실 필요는 없지만, 그래도 계약은 계약이니 정확하게 하는 게 좋겠죠. 서류를 가지런히 정리해 살짝 비껴서 놓고 매도 매수 두 도장도 찍었습니다. 계약 자주 하신 분들은 익숙하실 거예요. ㅎㅎ 

• 분양금액(1)은 처음 분양시, 분양가+확장비+옵션비용을 총 더한 값이에요. 예를 들어, 분양가 3억에다, 확장비 1천만 원, 옵션으로 에어컨 500만 원이라면 분양금액은 315,000,000이 되는 거죠. 
•  납부한 금액(2)은, 분양계약금+확장계약금(+확장중도금)+ 옵션계약금(+옵션중도금)+중도금대출 납부회차별 합 입니다. 위에서 예로 든 아파트가 분양계약금 10%에 확장계약금 10%, 옵션계약금 10%를 냈고, 확장과 옵션 중도금은 따로 없으며, 분양대금의 중도금대출 회차가 3회라면, 분양계약금 30,000,000+ 확장계약금 1,000,000+ 옵션계약금 500,000 +중도금대출 회차별 3,000,000*3회=121,500,000이 됩니다.
• 납부할 금액(3)은, 위의 두 항목의 차 입니다. 315,000,000-121,500,000=193,500,000이 되는 것이고요. 
• 프리미엄(4)은 매도·매수 간에 협의할 부분이고요. 여기서는 예시로 3,000,000으로 하겠습니다.         
• 총 매매금액(5)= 분양금액(1) +프리미엄(4), 위의 예시에서는 총매매금액이 318,000,000이 되네요.
• 정산지불금(6)= 납부한 금액(2)+프리미엄(4), 여기서는 정산지불금이 124,500,000이 됩니다. 
• 융자금(7)은 지금까지 들어간 중도금 대출 회차별 합 입니다. 3번 들어갔으니 90,000,000입니다.
• 계약금(8)은 이 계약을 위해 들어온 금액이고요. 날짜 꼭 지키세요. 
• 중도금(9)은 분양권 거래 시에는 거의 안 거는 경우가 많으니 비워두시든가 삭제하시면 됩니다. 
• 잔금(10)= 정산지불금(6)-융자금(7)-계약금(8), 분양사무실 가서 전매 후에 받을 실질적인 금액입니다. 계약금을 3,000,000 걸었다면 전매당일 받을 금액은, 124,500,000-90,000,000-3,000,000=총 31,500,000입니다.    

 

 

2. 부동산 실거래 신고 - 해당 시군구청

전매 당일, 아침 일찍 서둘러 매수분 만나서 시군구청에 실거래신고하러 갔어요.  부동산에서 실거래신고 하는 것과 일반인이 하는 게 양식이 다르다고 합니다. 일반인의 경우도 인터넷으로 실거래 신고를 할 수는 있지만, 두 사람 공인인증서가 모두 필요하다니, 그냥 당일에 만나서 다 하기로 했어요. 그전에 할 수 있으면 더 좋겠지만, 어차피 그날 얼굴 볼 거라서 함께 만나서 이동했습니다. 

 

매도나 매수 두 사람 중 한 명이 실거래신고를 하면 되는데요, 그 대신 도장이 모두 필요하다니 함께 갔어요. 도장을 가져오지 못하면 서류가 하나 더 추가됐었는데, 어떤 서류였는지는 문의해 보시길 바랍니다. 저희는 함께 가니 편하더라고요.

 

이날 수입인지도 구입해야 합니다. 매도 매수 중 한 분이 구매하면 되는데, 대부분은 매수분이 구매합니다. 부동산 실거래 신고 할 때, 해당 시군구청에 딸린 은행에서 많이들 판매하시더라고요. 아니면 우체국에서 따로 사 오셔도 되고요. 당일까지 안 사면 벌금이 300% 라고 하니 최소한 당일 날짜까지는 꼭 첨부하세요. 

실거래가 신고(부동산 거래 계약 신고) 신고필증 받기 - 온라인: 매도매수 공인인증서 - 오프라인: 매도매수 도장, 매도매수 중 한 명만 가도 됨. 신분증, 계약서

실거래가 신고는 계약서 보고 그대로 쓰면 되니 크게 어렵진 않아요. 다만, ⑨번 항목을 잘 써야 하는데요, 빨간색으로 표시된 걸 다 더해서, 분양가격+발코니 확장비 등 선택비용+추가 지급액(옵션)을 모두 더하면 합계가 나오고, 이 합계는 다시 파란색으로 표시된, 계약금+중도금+잔금 합과 같아야 합니다.

 

즉, 합계=(분양가격+발코니 확장비 등 선택비용+추가 지급액)= (계약금+중도금+잔금)이 돼야 하는 거죠. 이게 딱 맞아떨어져야 접수를 해주시더라구요. 계산이 살짝 틀려서 다시 했습니다. 

 

 

 

3. 중도금대출 승계 - 은행

이 부분이 가장 중요한 것 같아요. 여기까지 절차를 마치고도 가끔 대출 승계가 안 돼서 일이 틀어지는 경우가 있으니까요. 매도 매수 함께 중도금대출이 실행 중인 은행에 가서 승계절차를 마치게 되는데요, 매도는 거의 할 일이 없고, 매수하시는 분이 서류 쓸 게 많습니다. 매도부터 진행하게 되니 얼른 마치고 분양사무소에서 만나자고 하고 먼저 일어섰습니다.

 

4. 분양권 전매 - 분양사무소 

분양사무소까지 오면 이제 절차가 거의 끝난 거죠. 하지만 여기서는 가장 중요한 잔금이 남아 있어요. 전매를 마치고 나면 돈 계산이 기다리고 있습니다. 실상 서류 쓰는 일은 복잡하지 않게 금방 끝이 납니다.

 

5. 양도세 신고 - 인터넷 홈택스 또는 세무소

분양권은 분양사무소에서 가져가 전산작업을 마친 후 추후 매수자의 주소로 등기 발송해 주니 사본만 챙기면 됩니다. 양도세 신고 시에, 부동산 수수료, 각종 영수증 첨부해서 넣어야 하니 필요한 서류 잘 챙기시고요. 여기까지 하면 분양권 양도의 모든 것이 끝납니다. 마지막으로 양도세 신고는 꼭 한 달 안에 꼭 해야 하고요. 서류 사진 찍어서 홈택스로 하면 편리합니다.