[부동산학개론-2]부동산의 수요와 공급의 개념

[부동산학개론-2] 부동산의 수요와 공급의 개념

1.부동산의 수요란?

- "일정 기간 동안" - 유량

- "유효수효" - 욕구+구매력

 

2. 유량의 개념

- "일정 기간" 측정되는 변수

-  ex) 수익, 비용, 이자,  지대, 생산량, 소비량, 임대료, 주택거래량, 신규주택공급량, 국민총소득, 수익, 비용, 매출액 등

 

 - cf. 저량 - "일정시점" 

    ex) 가격, 자산, 지가, 주택재고량, 인구수, 통화량, 외환보유고, 자산, 자본, 부채 등

 

3. 수요함수와 공급함수

1)수요함수: 가격(임대료)과 수요량의 관계

가격과 수요량은 반비례, 수요곡선은 우하향

수요함수임을 알려주지 않더라도 P,Q 앞 부호가 다르면 수요함수 (반비례-ex)2Q=12-2P)

 

2)공급함수: 가격(임대료)과 공급량과의 관계

가격과 공급량은 비례, 공급곡선은 우상향

공급함수임을 알려주지 않더라도 P,Q 앞 부호가 같으면 공급함수 (비례-ex)-Q=-3P)

 

4. 대체효과와 소득효과 - 수요 곡선이 우하향하는 이유

대체효과: 재화의 상대가격 변화에 따른 구입량의 변화 ex)아파트가 오르면 오피스텔 수요 증가

소득효과: 실질소득 변화에 따른 구입량의 변화 

☞ 가격효과=대체효과+소득효과 

 

5. 수요량의 변화 및 수요의 변화

수요량의 변화: 재화의 가격이 변화함에 따라 수요량이 변하여 동일 수요곡선상에서 이동

수요의 변화: 가격 이외의 요인이 변화함에 따라 수요곡선 자체가 이동함

시장수요(공급)곡선은 개별수요(공급)곡선보다 기울기가 완만하고 탄력적이다.

 

6. 수요와 공급의 변화 요인

-1) 소득수준의 변화

--① 정상재

--② 열등재

--③ 중간재

 

-2) 다른 부동산의 가격변동

--① 대체재

--② 보완재

 

-3) 수요의 증가 요인

--① 정재인 경우 소득수준증가

--② 열등재의 경우 소득수준 감소

--③ 대체재의 가격 상승(대체재의 수요 감소)

--④ 보완재의 가격 하락(보완재의 수요 증가)

--⑤ 수요자의 가격상승 예상

--⑥ 금리 하락

--⑦ 조세부담 감소

--⑧ LTV 상승

--⑨ 인구의 증가

 

-4) 공급의 증가 요인

--① 주택건설용 원자재 가격 하락

--② 주택건설용 토지 가격 하락

--③ 생산 기술 발달로 인한 원가 절감

--④ 대출금의 금리 하락

--⑤ 재건축 용적률 완화

--⑥기업 비용부담률 완화